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| 보 도 자 료 | | ||||
배포일시 | 2020. 6. 17(수) 총 3매(본문3) | |||||
담당 부서 | 국토교통부 주택정책과 | 담 당 자 | ·과장 이명섭, 서기관 박진홍, 사무관 유지만, 허온, 홍승희 ·☎ (044) 201-3321, 3324, 4129 | |||
기획재정부 부동산정책팀 | 담 당 자 | ·팀장 정형, 사무관 이태윤 ·☎ (044) 215-2851 | ||||
기획재정부재산세제과 | 담 당 자 | ·과장 변광욱, 사무관 서은혜, 사무관 전동표 ·☎ (044) 215-4314, 4313 | ||||
금융위원회금융정책과 | 담 당 자 | ·과장 손주형, 사무관 황기정, 최범석 ·☎ (02) 2100-2832, 2836 | ||||
금융위원회가계금융과 | 담 당 자 | ·과장 이수영, 사무관 홍상준, 김기태 ·☎ (02) 2100-2514, 2523 | ||||
※과제별 담당부서 및 연락처는 2페이지 참조 | ||||||
보 도 일 시 | 2020년 6월 17일(수) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신‧방송‧인터넷은 6.17.(수) 10:00 이후 보도 가능 | |||||
주택시장 안정을 위한 관리방안 |
□ 정부는 6.17(수) 관계부처 합동으로 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 발표하였음
※ 자세한 내용은 붙임 파일을 참조하여 주시기 바랍니다.
<붙임> 주택시장 안정을 위한 관리방안
주요 과제별 담당 부서 |
추진과제 | 담당부서 및 연락처 |
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1. 과열지역에 투기수요 유입 차단 | |
(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 | 국토부 주택정책과 허온 사무관 (☏044-201-3324) |
(2) 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정 | 국토부 토지정책과 고경표 사무관 (☏044-201-3402) |
(3) 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화 | 국토부 부동산시장불법행위대응반 나정재 사무관 (☏044-201-3590) 국토부 토지정책과 고경표 사무관 (☏044-201-3402) |
(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 | 금융위 금융정책과 황기정 사무관 (☏02-2100-2832) 금융위 가계금융과 홍상준 사무관 (☏02-2100-2514) |
2. 정비사업 규제 정비 | |
(1) 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화 | 국토부 주택정비과 김종성 서기관 (☏44-201-3384) |
(2) 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용 | 국토부 주택정비과 김종성 서기관 (☏44-201-3384) |
(3) 재건축부담금 규제 개선 | 국토부 주택정비과 유상철 서기관 (☏44-201-3392) |
3. 법인 등을 활용한 투기수요 근절 | |
(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화 | 금융위 금융정책과 황기정 사무관 (☏02-2100-2832) |
(2) 법인 등에 대한 세제 보완 | |
① 법인이 보유한 주택 종부세율 인상 | 기재부 재산세제과 전동표 사무관(☎044-215-4313) |
② 법인 보유 주택 종부세 공제 폐지 | 기재부 재산세제과 전동표 사무관(☎044-215-4313) |
③ 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대한 종부세 과세 | 기재부 재산세제과 전동표 사무관(☎044-215-4313) |
④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등 | 기재부 재산세제과 서은혜 사무관(☏044-215-4314) |
(3) 부동산 매매업 관리 강화 | 국토부 토지정책과 문영훈 사무관(☏044-204-3399) |
(4) 법인거래 조사 강화 | |
① 법인 대상 실거래 특별조사 | 국토부 부동산시장불법행위대응반 나정재 사무관 (☏044-201-3590) 국토부 토지정책과 고경표 사무관 (☏044-201-3402) |
② 법인 거래 조사 강화 | |
4. 12.16대책 및 공급대책 후속조치 추진 | |
(1) 12.16대책 후속조치 이행 | 국토부 주택정책과 정용연 서기관(☏044-201-3320) 기재부 재산세제과 서은혜 사무관(☏044-204-3417) |
(2) 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 이행 | 국토부 주택정책과 유지만 사무관(☏044-201-3321) |
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주택시장 안정을 위한 관리방안 |
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2020. 6. 17.
관계부처 합동
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| 목 차 |
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Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가 1 Ⅱ. 정책 대응방향 4 Ⅲ. 주택시장 안정을 위한 관리방안 5 1. 과열지역에 투기수요 유입 차단 5 2. 정비사업 규제 정비 15 3. 법인을 활용한 투기수요 근절 19 4. 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진 23 Ⅳ. 향후 추진일정 25 |
Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가 |
1. 최근 주택시장 동향 |
(1) 서울 상승추세 전환 및 수도권‧지방 일부 지역의 과열 지속 |
□ 전국 주택가격은 12‧16 대책 후 전반적 안정세를 유지하였으며,서울 주택가격도 3월 5주부터 9주간 연속 하락하였으나,
* 전국(%) : (12.3주) 0.11 (2.1주) 0.08 (3.1주) 0.16 (4.1주) 0.06 (5.1주) 0.03 (6.1주) 0.09 (2주) 0.12
** 서울(%) : (12.3주) 0.20 (2.1주) 0.01 (3.1주) 0.01 (4.1주) -0.04 (5.1주) -0.06 (6.1주) 0.00 (2주) 0.02
ㅇ 서울은 최근 하락폭이 지속 줄어들며 6월 1주 보합 이후 상승 추세로 전환하였으며, 개발호재 인근 지역의 상승세도 동반
<서울 주간 APT가격 변동률(%)> | <강남4구 주간 APT가격 변동률(%)> |
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ㅇ 경기도의 신규 조정대상지역(2.21 지정) 상승폭은 소폭 둔화되었으나, 최근에는 안산‧군포 등 非규제지역 중심 과열 양상 지속
- (규제지역) 수원‧용인 등 올해 초 상승을 견인한 지역은 상승폭이 둔화되었으나, 개발호재로 상승 기대감이 있는 지역은 상승여력 잔존
* 변동률(%, 2.3주→6.2주) : (수원) 1.81→0.17 (용인) 0.76→0.36 (안양) 0.44→0.12
- (비규제지역) 안산, 오산, 인천 등은 단기차익 실현 목적의 매수세로 상승세 유지 중이며, 안산은 수도권 지역 중 최고 상승률 지속
* 변동률(%, 2.3주→6.2주) : (안산) 0.33→0.51 (오산) 0.18→0.31
ㅇ 대전은 지난해 하반기부터 큰 폭 상승이 이어지고 있으며, 청주는 최근 개발호재가 발표되며 전국에서 가장 높은 주간상승률 기록
- 대전은 非규제지역으로서 대체 투자수요가 지속적으로 유입되어1년 간 누적상승률이 11.50%에 이르며, 5월 3주부터 상승폭 재확대
* 대전(%) : (5.2주) 0.15 (5.3주) 0.27 (5.4주) 0.33 (6.1주) 0.46 (6.2주) 0.46
- 청주는 대전‧세종 등 인근 지역 대비 상대적 저가 인식이 있는 상황에서, 최근 개발 호재 발표되며 단기간 급등하는 모습
* 청주(%) : (5.2주) 0.13 (5.3주) 0.60 (5.4주) 0.50 (6.1주) 0.61 (6.2주) 0.84
<대전 주간 APT 가격 변동률(%) > | <청주 주간 APT 가격 변동률(%) > |
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(2) 법인 거래 및 갭투자 등도 증가세 뚜렷 |
□ (법인 거래) 건물‧토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산매매업‧임대업 법인이 최근 빠르게 증가
* 매매업(만개) : (’17.12) 2.3 → (’18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (’19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3임대업(만개) : (’17.12) 4.2 → (’18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (’19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9
ㅇ 법인이 아파트를 매수한 비중도 ‘17년 1%에서 ’19년 3%로 증가하였으며, 인천‧청주 등 시장 과열지역에서 매수비중 큰 폭 확대
* 전체 아파트 매매 중 법인 매수비중(%, 개인→법인, ’17년→’20.1～5월): (서울) 0.5 → 2.2, (경기) 0.7 → 6.4, (인천) 0.6 → 8.2, (청주) 0.9 → 12.5
□ (갭 투자) 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중도 증가 추세
* 서 울(%) : (’20.1월) 48.4 (2월) 48.3 (3월) 48.6 (4월) 47.4 (5월) 52.4강남4(%) : (’20.1월) 57.5 (2월) 60.3 (3월) 61.6 (4월) 63.8 (5월) 72.7
2. 시장상황 평가 |
□ 작년 12‧16대책을 통해 대출‧세제 등을 보완하고, 금년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안 발표
ㅇ 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으며, 연초 수도권 가격상승을 견인한 일부 지역도 규제지역 지정 후 안정
□ 그러나, 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 불안요인 여전
* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준
ㅇ 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역, 일부 지방의 상승세가 지속되고 있으며, 일부 규제지역의 안정세도 재반등
* 6.2주 상승률(%) : 청주(0.84), 안산(0.51), 대전(0.46), 하남(0.39), 구리(0.38)
ㅇ 주택시장 선행지표인 주택거래량이 수도권 기준 전년 대비 2배 가까운 수준으로 지속 증가 중이며, 법인‧갭투자 증가세도 뚜렷
* 거래량: (서울) (5.2주)1865 → (5.3주)2365 → (5.4주)2745 → (6.1주)3050(경기) (5.2주)4691 → (5.3주)5362 → (5.4주)5634 → (6.1주)6087
** 전국 법인 매수비중(%) : ’20.1월 4.5 → ’20.5월 6.6
ㅇ 30년 초과 아파트(재건축)는 일부단지들의 안전진단 통과 후 호가 상승이 지속되며, 개발호재 기대감이 있는 지역의 불안정성 재현
* GBC착공(5.6), 잠실MICE 민자적격성 조사통과(5.28), 영동대로 지하 복합개발 기대감에 따라 사업부지 인근지역의 주택 가격 상승세
※ 서울 중저가주택, 수도권ㆍ지방 비규제지역 중심의 시장 불안요인이 여전하며, 서울 고가‧재건축주택의 상승 압력 가시화
⇨ 최저수준 금리‧풍부한 유동성에 따른 일부 투기수요가 지속되는 경우 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려 |
Ⅱ. 정책 대응방향 |
◈ “투기수요 근절, 실수요자 보호”라는 원칙 아래 주택시장 과열요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진 |
비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 ․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정
개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진
갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화
재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비
주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단
12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진
과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화 | ||||||
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과열지역에 투기수요 유입 차단 |
| 정비사업 규제 정비 |
| 법인을 활용한 투기수요 근절 |
| 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진 |
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◈ 조정대상지역 지정 - 경기·인천·대전·청주 대부분
◈ 투기과열지구 지정 - 경기·인천·대전 17개 지역
◈ 토지거래허가구역 지정
◈ 거래질서 조사체계 강화 - 실거래 기획조사 시행 - 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대
◈ 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 - 규제지역 주담대 및 보금자리론 실거주 요건 강화 - 전세자금대출보증 제한 강화 |
| ◈ 재건축안전진단 절차 강화 - 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재 - 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고
◈ 정비사업 조합원 분양요건 강화 - 투기과열지구·조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요
◈ 재건축부담금 제도개선 - 재건축 부담금 본격 징수 - 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정 | ◈ 주택 매매·임대사업자 대출규제 강화 - 모든 지역 개인·법인사업자 주담대 금지
◈ 법인 등 세제 보완 - 종부세율 인상 및 공제 폐지 - 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세 - 주택 양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용
◈ 부동산 매매업 관리 강화
◈ 법인 거래 조사 강화 - 법인대상 실거래 특별조사 -법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화 |
| ◈ 주택시장 안정화 방안(12.16대책) 후속조치 - 분양가상한제 및 12.16대책 관련 5개 법률 신속 개정
◈ 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 - 공공참여 가로주택정비사업 1차공모 사업지구 선정 및 2차 사업지 공모 착수(8월) - 공공재개발 시범사업 공모(9월) - 준공업지역 민관합동사업 공모(9월) - 오피스·상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월) | |
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대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하여, 필요한 경우 세제․금융․공급 등 근본적인 시장안정 방안을 강구 | ||||||
Ⅲ. 주택시장 안정을 위한 관리방안 |
1. 과열지역에 투기수요 유입 차단 |
(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 |
□ 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정
ㅇ (조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정
* 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역 제외
ㅇ (투기과열지구) ➊조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, ➋非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정
□ (적용시기) 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생
< 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 >
| 조정대상지역 | 투기과열지구 |
기존 | (서울) 全 지역 (경기) 과천, 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산·별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지·기흥, 의왕 (지방) 세종(행정중심복합도시 예정지역) | (서울) 全 지역 (경기) 과천, 성남분당, 광명, 하남 (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정) |
| ⤋ | |
개선 | (서울) 全 지역 (경기) 全 지역(일부 지역* 제외) * 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리) (인천) 全 지역(강화·옹진 제외) (지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정) | (서울) 全 지역 (경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) (인천) 연수, 남동, 서구 (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성 |
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주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외 주2) 일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외 주3) 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외 주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외 주5) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외 |
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(2) 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정 |
□ (추진배경) 최근 서울 송파‧강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표
* (송파) 잠실 스포츠‧MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료(6.5)(강남) 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주의뢰(6.13)
ㅇ 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려
⇒ 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진
□ (주요내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정*
* 구체적인 내용은 서울시 도시계획위원회 심의(6.17일 오후)를 통해 확정하여 서울시 보도자료로 배포 예정
□ (지정효과) 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가 필요
ㅇ 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능(매매‧임대 금지)
□ (발효시점) 6.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의→ 6.18일 공고→ 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일)
◈ 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대도 적극 검토
◈ 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장 질서 확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토 |
(3) 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화 |
① 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행
□ (현황) 국토부 「부동산시장불법행위대응반」․감정원 「실거래상설조사팀」이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중(2.21~)이며,
ㅇ 또한, 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE․용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사 착수(`20.6~)
< 국토부 실거래 기획조사 개요(조사기간 : 6∼8월, 필요시 연장) >
기획조사대상 | 조사지역 | 주요 조사대상 |
① 잠실MICE발표(6.5) | 송파구 잠실동, 강남구 삼성동 등 | 자금출처 불분명 거래, 투기성 법인거래, 증빙자료 부실제출 거래 등 |
② 용산 정비창발표(5.6) | 용산구 한강로1∼3가동, 이촌동, 원효로동 1∼4가동. 신계동, 문배동 등 | 토지거래허가 회피목적 의심 등 + 잠실 MICE 동일 |
□ (향후계획) 상시․기획조사를 통해 편법증여․대출위반․실거래 허위신고 등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위․국세청 등 통보
ㅇ 특히, 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대하여 고강도 기획조사 실시
* (기존) 잠실 MICE 영향권(송파구 잠실동, 강남구 삼성동) → (강화) 잠실 MICE + 영동대로 복합개발 사업 영향권 추가(송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동)
※ 향후에도 개발사업 등으로 인한 주요 과열지역에 대해서는 국토부에서 기획조사를 실시하여 부동산 시장질서 확립 추진 |
② 자금조달계획서 제출대상 확대
□ (현행) 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어,
ㅇ 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계
□ (개선) 투기과열지구‧조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함
□(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)
③ 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대
□ (현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출
* 자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출
ㅇ 투기과열지구 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한
□ (개선) 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출토록 함
ㅇ 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수
□(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)
(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 |
① 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화
< 무주택자 >
□ (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과
ㅇ 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과
□ (개선) 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과
* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용
< 1주택자 >
□ (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
ㅇ 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
□ (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용
② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과
□ (현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음
□ (개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수
□ (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용
③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화
□ (현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수
* 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음
□ (개선) ➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가
ㅇ ➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*
* 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예
□ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후
ㅇ (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*
* 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)
ㅇ (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용
④ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소
□ (현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용
< 보증기관별 전세대출보증 취급 현황 >
구분 | 주택금융공사 (HF) | 주택도시보증공사 (HUG) |
주택보유수 | 다주택자 제한(2주택 이상), 고가1주택자(시가 9억원) 제한 | |
임차보증금 한도 | 수도권 5억원, 지방 : 3억원 | 수도권5억원, 지방 4억원 |
최대 보증한도 | 2억원 (임차보증금 80% 이내) | 수도권 4억원, 지방 3.2억원 (임차보증금 80% 이내) |
□ (개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하
□ (적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용
2. 정비사업 규제 정비 |
(1) 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화 |
① 안전진단에 대한 시·도 권한 강화
□ (현행) 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정
□ (개선) 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당
□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행
【현지조사】
ㅇ안전진단 필요성 판단 | ⇨ | 【1차 안전진단】
ㅇ주택단지의 구조적 안정성 등 진단 | ⇨ | 【2차 안전진단】
ㅇ(조건부) 안전진단 결과 적정성 검증 | ⇨ | 【재건축 판정·입안】
ㅇ안전진단 결과에 따라 입안여부 결정 |
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시·군·구 (요청시 공공기관 합동) |
| 시·군·구→ 시·도지사(안전진단기관 선정·관리) |
| 시·군·구→ 시·도지사(공공기관 의뢰) |
| 시·군·구 |
② 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화
□ (현행) 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은 있으나, 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리 곤란
□ (개선) 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)
□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행
③ 2차 안전진단 시 현장조사 강화
□ (현행) 1차 진단결과에 대한 적정성 검토 시 현장조사가 필요하나, 서류심사 위주의 소극적 검토
□ (개선) 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화
* 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리
□ (적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행
④ 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고
□ (현행) 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)이 공개된 상태로 심의하여, 위원들이 판정에 대해 부담 → 책임성 있는 자문에 한계
□ (개선) 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야 별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개
□ (적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행
(2) 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용 |
□ (현행) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능
□(개선) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용
* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)
□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용
(3) 재건축부담금 규제 개선 |
① 재건축부담금의 본격 징수 시작
□(현행) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 “합헌” 결정(‘19.12.27)에 따라 제도의 본격 시행을 준비
ㅇ국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브 부여
□(계획) 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수
ㅇ지자체 대상 집중교육 기 시행(`20.2), 주기적 집합교육 시행(`20.下～)
* 62개 조합(37개 지자체)에 약 2,533억원의 부담금 예정액(’18.4～’20.6) 기 통지
※ 재건축부담금 시뮬레이션 결과(강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지)
□ 재건축부담금 예상액(조합원 1인당)
ㅇ 강남 5개 단지 평균 : 4.4억~5.2억원(최고 6.3억~7.1억원, 최저 2.1억~2.3억원)
ㅇ 강북 1개 단지 : 1천~1.3천만원
ㅇ 수도권(경기) 2개 단지 : 60만~4.4천만원
< 조합원1인당 재건축부담금 >
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② 실효성 있는 시행을 위한 제도 보완
□(현행) 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생하여 부담금 산정기준 논란
ㅇ 광역 지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고, 기초 지자체에 대한 재건축 부담금 배분율이 더 높음(광역 20%, 기초 30%)
□(개선) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용*
* 지자체·조합의 정확한 부담금 산정을 위한 한국감정원의 지원근거 마련(’20.12)
ㅇ 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정
□ (적용시기) ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣ 개정(’20.12) 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용
3. 법인을 활용한 투기수요 근절 |
(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화 |
① 주택 매매‧임대사업자 주택담보대출 금지
□ (현행) 규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없음
□ (개선) 모든 지역* 주택 매매‧임대 사업자**에 대하여 주담대 금지
* 규제지역·비규제지역 모두 포함 ** 법인·개인 사업자 모두 포함
*** 주택 매매‧임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대 이용 가능
□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용
* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용
(2) 법인 등에 대한 세제 보완 |
① 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상
□ (현행) 개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과
□ (개선) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용
* ｢주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)｣을 통해 종부세 세율 인상을 발표①2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% ～ 3.0% ②3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% ～ 4.0%
※ 법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지
□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용
② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지
□ (현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)
ㅇ 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능
* 예) 개인이 3주택 단독 보유 → 공제 6억원법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 → 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)
□ (개선) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지
□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용
③ 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세
□ (현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세
* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에 신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세
□ (개선) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세
④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등
□ (현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)
ㅇ 단, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외
□ (개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용
□ (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
(3) 부동산 매매업 관리 강화 |
① 부동산 매매업 관리체계 구축
□ (현행) 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라 등록요건, 보고의무 등을 두어 법정 업종으로 관리 중이나,
ㅇ 부동산 매매업은 시장 교란 가능성에도 불구, 자유업으로 영업 중
□ (개선) ‘부동산매매업’을 법정 업종으로 관리
ㅇ ‘부동산의 매매’를 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여 체계적으로 관리
□ (적용시기) 법 개정 이후 ’21년말 시행
(4) 법인거래 조사 강화 |
① 법인 대상 실거래 특별조사 (旣 추진 중)
□ (내용) 최근 과열이 관측된 경기 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진
| < 특별조사 추진내용 > |
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□ (조사대상) 자조서 없는 거래신고분 중 법인, 외지인, 20대 이하 등 거래주체별로 주택구입자금 조달의 적정성을 판단할 필요가 있는 거래
※ 거래주체별 추출기준안은 관계기관 의견을 반영하여 세부 조정 可
□ (대상지역) 신규 규제지역, 비규제지역 등 자조서가 제출되지 않는 거래가 많은 지역 중 과열우려가 있는 곳을 선별하여 실시 | ||||||||||||||||
② 법인거래 조사 강화 (旣 추진 중)
□ (현행) 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상 지역*도 동일
* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출
ㅇ 법인 주택매수는 단기 매매 등을 통한 투기 활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래 조사 추진 곤란
□ (개선) 법인 주택거래 시 별도의 “법인용 신고서식”을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)
□ (적용시기) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙｣ 개정 후 즉시 시행(’20.9월)
4. 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진 |
(1) ｢주택시장 안정화 방안｣(12.16) 후속조치 이행 |
□ (추진내용) 12.16대책을 통해 투기 목적 대출차단, 주택보유․양도차익 세부담 강화, 편법 과세회피와 불법 주택거래 근절 추진
ㅇ 15억 초과 대출 금지 등 주담대 관련 사항, 양도세 비과세 요건 강화 등 하위법령 개정 사항, 실거래 조사 상시화 등 이행완료
ㅇ 다만, 국회임기 만료 등으로 종부세 세율인상 등 법 개정 미완
※ ｢주택시장 안정화 방안｣ (12.16.) 주요내용(굵은 표시는 추진 완료과제)
‣ (금융) 시가 15억 초과 주담대 전면금지, 시가 9억원 초과분 LTV 40%→20% 축소, DSR 개별규제, 대출 실수요 요건 강화 등
‣ (세제) 종부세율 및 세부담 상한 인상, 고가주택 공시가 현실화(추진중), 일시적 2주택 양도세 비과세 요건강화, 양도세 장특공제 요건 강화, 양도세 중과 한시배제 등
‣ (시장질서) 분양가상한제 확대, 고가주택 구입 자금출처 전수조사, 실거래 상설조사팀 신설․특사경 확대, 청약 재당첨 제한 강화 등
‣ (공급) 서울 내 4만호 공급 패스트트랙 적용, 가로정비 및 준공업지역내 정비사업 활성화를 위한 제도개선 등 → 추진 중 |
□ (조치계획) 종부세․양도세 강화, 임대등록 혜택축소, 불법전매 청약제한강화 등 법률 개정사항을 하반기 중 신속히 개정 완료 추진
연번 | 법안명 | 주요내용 |
1 | 주택법 | ⦁전매행위 제한 위반 시 시 청약제한 ⦁가로주택정비사업 주택의 분양가상한제 적용 제외 ⦁민간택지 분양가상한제 주택 거주 의무기간 부여* * 12.16대책 이전 분양가상한제 제도 개선방안(8.12) 내용 |
2 | 민간임대주택에 관한 특별법 | ⦁임대사업자 등록요건(미성년자, 의무위반자 등록 제한) 강화 ⦁보증금 미반환 피해발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수 등 |
3 | 종합부동산세법 | ⦁종합부동산세 세율 상향 ⦁조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한 상향(200%→300%) |
4 | 소득세법 | ⦁1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주요건 추가 ⦁조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함 ⦁주택 등 1년 미만 단기보유 시 양도세 상향(40→50%) |
5 | 지방세특례제한법 | ⦁임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소 * 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하 |
(2) ｢수도권 주택공급 기반 강화방안｣(5.6) 후속조치 이행 |
□ (추진내용) 공공재개발 등을 통해 `22년까지 서울에 7만호 부지를 확보하고, `23년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택공급
※ ｢수도권 주택공급 기반 강화 방안｣ (5.6.) 주요내용
‣ (공공성을 강화한 정비사업 활성화, 4만호) 공공재개발 사업을 통해 2만호, 소규모 정비사업을 보완하여 1.2만호, 역세권 민간주택사업 활성화를 통해 0.8만호 확보
‣ (유휴공간 정비 및 재활용, 1.5만호) 준공업지역내 민관합동 공모사업을 통해 0.7만호, 오피스 및 상가 등 용도변경을 통한 1인용 주거공급을 활성화하여 0.8만호 확보
‣ (도심 내 유휴부지 추가확보, 1.5만호) 국공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1.5만호 확보 |
□ (조치계획) 하반기부터 본격적으로 사업공모 및 시범사업 착수
ㅇ (공공재개발) 주민 대상 설명회(7~8월) 및 시범사업 공모(9월)를 거쳐 연내 시범사업 후보지를 선정
ㅇ (도심 내 공공주택 공급) 용산정비창 인근지역을 포함 토지거래허가구역*으로 지정(5.20), 공기업 예비타당성 조사 등 진행 예정
* (범위) 용산 정비창 부지 및 인근 한강로동‧이촌2동 일대 재건축‧재개발 사업구역 12개소(총 0.78㎢)
- 역삼동 스포월드, 방이2동 주민센터, 서부트럭터미널 등은 연내 사업승인(지구지정)을 완료, 나머지 사업은 ’21~’22년까지 사업승인 예정
ㅇ (준공업지역 공모 등) 준공업지역 민관합동 사업 공모 실시(9월)
- 공공참여 가로주택정비사업은 8월 중 1차 공모 사업지구를 선정*하고, 8월(잠정) 중 2차 사업지 공모 착수 예정
* 22개 지구에서 공모 접수, 사업성 분석(6월)·주민협의(7월)를 거쳐 최종 선정 예정
- 오피스․상가 1인 주거 용도변경 사업은 제도개선이 완료되는 즉시 사업에 착수할 수 있도록 시범사업 대상지 선정(10월) 추진
Ⅳ. 향후 추진일정 |
추진과제 | 조치사항 | 추진일정 | 소관 기관 |
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1. 과열지역에 투기수요 유입 차단 | |||
(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 | 공고 | (적용시점) 6.19 | 국토부 |
(2) 토지거래허가구역 지정 | 공고 | (적용시점) 6.23 | 국토부 |
(3) 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화 | |||
① 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행 | - | 즉시 | 국토부 |
② 자금조달계획서 제출대상 확대 | 부동산거래신고법 시행령 개정 | (적용시점) ‘20.9 | |
③ 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대 | 부동산거래신고법 시행령 개정 | (적용시점) ‘20.9 | |
(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 | |||
① 규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화 | 행정지도 | (적용시점) 7.1 | 금융위 |
② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과 | 주택금융공사 내규 개정 | (적용시점) 7.1 | |
③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화 | 보증기관 내규 개정 | 개정 후 시행 | |
④ 주택도시보증공사 전세대출 보증한도 축소 | HUG 내규 개정 | 개정 후 시행 | 국토부 |
2. 정비사업 규제 정비 | |||
(1) 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화 | |||
① 안전진단의 구조적 독립성 강화 | 도정법 개정 | ’20.12 | 국토부 |
② 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화 | 도정법 개정 | ’20.12 | |
③ 2차 안전진단 시 현장조사 강화 | - | 즉시 | |
④ 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고 | - | 즉시 | |
(2) 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용 | 도정법 개정 | ’20.12 | |
(3) 재건축부담금 규제 개선 | |||
① 재건축부담금의 본격 징수 시작 | - | ’20.하 | 국토부 |
② 실효성이 있는 시행을 위한 제도 보완 | 재초환법 개정 | ’20.12 | |
3. 법인 등을 활용한 투기수요 근절 | |||
(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화 | 행정지도 감독규정 개정 | (적용시점) 7.1 | 금융위 |
(2) 법인 등에 대한 세제 보완 | |||
① 법인 보유 주택 종부세율 인상 | 종부세법 및 시행령 개정 | ’21.1 (‘21년 납부분부터 적용) | 기재부 |
② 법인 보유 주택 종부세 공제 폐지 | ’21.1 (‘21년 납부분부터 적용) | ||
③ 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대한 종부세 과세 | (적용대상) ‘20.6.18이후 조정대상지역 8년 장기임대등록주택 | ||
④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등 | 법인세법 및 시행령 개정 | ‘21.1 | |
(3) 부동산 매매업 관리 강화 | 제정 | ’21.12 | 국토부 |
(4) 법인거래 조사 강화 | |||
① 법인 대상 실거래 특별조사 | - | 기추진중 | 국토부 |
② 법인거래 조사 강화 | 부동산거래신고법 하위법령 개정 | ’20.9 | |
4. 12.16대책 및 공급대책 후속조치 추진 | |||
① 12.16대책 후속조치 이행 | - | - | 국토부 |
② 공급대책 후속조치 이행 | - | - | |
주택시장 안정을 위한 관리방안
Q & A |
2020. 6.
관계부처 합동
1. 이번 대책 추진배경은? |
□ 작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속
ㅇ 특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로,
* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준
- 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응 필요
2. 이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지? |
□ 서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임
ㅇ 아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음
ㅇ 향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임
3. 금번 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생? |
□ 관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생
4. 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지? |
□ 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용
ㅇ 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매 불가
* 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용되며 조정대상지역은 전매제한 미적용
5. 토지거래허가구역의 지정 효과는? |
□ 허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요
□ 허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생
ㅇ 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지됨
【 참고 : 용도별 이용의무기간 】
용도 | 이용의무기간 |
주거용지 | 자기거주용(2년) |
주민복지, (편익)시설 | 자기경영용(2년) |
농업·축산업·임업·어업 | 주민등록 현재거주(2년) |
공익사업, 지구 지정 등 | 자기경영용(4년) |
대체토지 취득 | 자기경영용(2년) |
현상보존용 | 개발금지(규제)토지(5년) |
6. 안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지? |
□ 법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행하고,
ㅇ 현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행
7. 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지? |
□거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않음
□적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가*에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음
* 시장·군수이 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정(｢도시정비법｣ 제74조제2항제1호나목)
8. 조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지? |
□분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며,
ㅇ 반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능함
9. 사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는? |
□ 재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면
* 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상임
□ 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정･부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부 의무
10. 법인 거래가 많이 늘었는지? |
□ 부동산매매업‧임대업 법인 수는 ‘17년 이후 증가세*를 보여왔으며,
* 매매업(만개) : (‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (‘19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3임대업(만개) : (‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (‘19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9
ㅇ 이에 따라 법인의 아파트 매수 비중도 ‘17년 1%에서 ’20년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가하였음
□ 특히, ‘19년 말부터 인천‧청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착되었음
11. 법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는? |
□ 금번 종부세 인상은 ｢‘21년도 종부세 부과고지액｣에 반영
ㅇ 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6.1.을 기준으로 과세되며, 금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세
12. 법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지? |
□ 현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용
□ 금번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나,
ㅇ 사택ㆍ미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율 제외
13. 공공재개발은 어떻게 추진되고 있는지? |
□ 현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중으로, 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획임
ㅇ 주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의 중이며,
ㅇ 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 개시하여, 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획임
◈ 대출 규제 관련 |
Ⅰ. 일반 주택담보대출 전입‧처분요건 강화 관련 |
1. “6개월” 산정시점은? |
□ 주택담보대출 실행일로부터 6개월
ㅇ 단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월
2. 주담대 전입‧처분요건 강화 규제 시행일은? |
□ 행정지도를 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정
ㅇ ‘20.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨
3. 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지? |
□ 가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않음
* 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 ’18.9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항
4. 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가? |
□ 대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요
□ 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한됨
5. 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가? |
□ 이번 대책을 통해 강화되는 처분‧전입 요건은 주택구입목적* 주택담보대출을 받는 경우에 적용
ㅇ 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음
* 주택구입목적 주택담보대출 : 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함
* 생활안정자금목적 주택담보대출 : 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출
Ⅱ. 보금자리론 전입·실거주요건 강화 |
1. 보금자리론 전입‧실거주요건 강화 시행일은? |
□ 주금공 내규 개정을 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정
ㅇ 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정 적용
2. “3개월” 기산시점은? |
□ 주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산함
※ 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않음
3. 전입 및 실거주요건의 확인 방법은? |
□ (전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행에 제출
□ (실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영
ㅇ 주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치
Ⅲ. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 관련 |
1. 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지? |
□ 주택매매업·임대업 대출인 경우,
ㅇ 시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없음
2. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가? |
□ 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면,
ㅇ 조치 시행일(7.1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매‧임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없음
3. 조치 시행일은 언제인가? |
□ 행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정
ㅇ 7월 1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용
4. 주택매매‧임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지? |
□ 임차인 보호를 위해 주택 매매‧임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용
Ⅳ. 투기‧투과지구 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한 |
1. 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용 제한 대상은? |
□ 규제 시행일 이후 매입한 아파트가,
ㅇ 주택가격이 KB시세 등을 기준으로 “시세 3억원을 초과”하고,
ㅇ “투기·투기과열지구”에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함
2. 투기‧투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은? |
□ 보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정
※ 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요
□ 시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며,
ㅇ 시행일 前 전세계약을 이미 체결*한 경우 종전 규정 적용
* 단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요
3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지? |
□ 12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획
* (참고) 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건
- ① 직장이동‧자녀교육‧부모봉양 등 실수요로 ➁ 시‧군간 이동할 경우(서울시‧광역시 내 이동은 불인정)➂ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용
□ 또한 회수규제의 경우에는 투기‧투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외*도 인정할 계획
* (예) 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등
4. 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는? |
□ 금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고,
ㅇ 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과*
* ① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)→ ② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)
ㅇ 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한
Ⅴ. 기타 |
1. 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지? |
□ 규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19일)부터 바로 적용됨
ㅇ 단, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됨
2. 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지? |
□ 규제지역 지정 효력발생일(6.19일)부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됨(12.16대책 사항)
□ 다만, 임차인 보호를 위해 6.18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용
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