[수요공급 이해하기] 과천 전세값 갑자기 왜 떨어질까? -kb시계열-

안녕하세요 스노우 볼입니다.

얼마전 수요공급에 관한글을 썼는데

kb 시계열을 보다보니 재미난 내용이 있어서

적어봅니다.

2020-04-20일 기준 전국에서 가장 큰 폭에 전세값 하락한 곳은

어디일까요?

과천입니다.

3기 신도시 규모까지는 아니지만 앞으로 7000세대의
공급물량이 있는 과천

가장 인기가 많은 과천의 전세값이 왜 큰 폭의 하락을 했을까요?

경기도의 대부분 전세값이 상승하는 분위기에서 매우 특이하게

과천만 파라디 파란 하락의 모습을 나타내고 있습니다.

시점을 보면 3월 9일부터 하락을 하더니 3월 말에는 

그리고 4월말 가장 큰폰으로 하락을 했습니다.

코로나 19로 전세값이 하락을 한 건가요?

그렇다면 전국에서 비슷한 하락 폭을 보여야 하는데

이상합니다.

이미 답을 알고 계시는 분도 있을텐데요 

답을 알려드리겠습니다.

국토교통부 보도 자료를 보여드리겠습니다.

국토교통부(장관 김현미)는 ‘19.12.16. 발표한 ｢주택시장 안정화 방안｣의 후속조치(청약)로, 해당지역 우선공급 대상자의 거주요건 강화, 재당첨 제한기간 강화 등이 포함된 ｢주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부개정안｣이 4.17.(금)부터 시행된다고 밝혔다.

< 주택공급규칙 주요개정 사항 >

① (해당지역 우선공급 대상자의 자격강화) 현재, 수도권 투기과열지구(대규모 지구 포함)에서 공급되는 주택은 해당지역(특별ㆍ광역시, 시ㆍ군)에 1년 이상 거주자에게 우선공급 중* 이나 향후에는 투기수요를 근절하고, 해당 지역에 장기간 거주하고 있는 실수요자를 보호하기 위해, 해당 지역의 거주기간이 2년 이상인 경우만 우선공급 대상이 된다.

* 적용지역: 서울, 과천, 광명, 성남(분당), 하남의 신규 분양 단지(동 지역의 대규모 개발지구 포함 : 과천 지식정보화, 성남 위례, 하남 미사ㆍ감일등)
** 적용시기: ‘20.4.17. 이후 입주자모집 승인신청이 진행되는 단지부터 적용

이는, 지난해 발생한 수도권 투기과열지구(과천 등)의 전세시장 과열을 해소하고 공정한 청약질서를 확립하기 위한 조치이다.

* (사례, 과천 전세가 동향) ‘19년 하반기 과천지역 전세가는 급상승하였으나, (’19.10월(2.86%), 11월(2.42%), 12월(2.87%)), 입법예고 이후인 금년에는 안정세(’20.1월(0.73%), ‘2월(-0.13%), 3월(-0.70%))

② (재당첨제한 기간 강화) 현재, 분양가상한제 적용주택, 투기과열ㆍ조정대상지역 주택의 당첨자는 당첨된 지역 및 평형에 따라 당첨이후 1~5년간 다른 분양주택의 재당첨이 제한되나, 향후에는 분양가상한제 주택, 투기과열지구 내 주택의 당첨자는 10년간, 조정대상지역 주택 당첨자는 7년간 재당첨이 제한된다.

* 재당첨 제한기간이 중복되는 경우(예, 조정대상지역 내 분양가상한제 주택 당첨시), 보다 제한기간이 강화된 기준을 적용한다.(예시 경우 10년, 전매제한 적용기준과 동일)
* 적용시기: ‘20.4.17. 이후 입주자모집승인을 신청하여 당첨된 자부터 적용, 종전에 당첨된 자는 종전의 재당첨 제한규정을 적용

③ (공급질서 교란자의 청약제한 강화) 청약통장 등을 거래·알선하거나 부정한 방법으로 신규주택을 공급받거나 공급하는 경우(이하 “공급질서 교란행위”), 현재 적발된 날부터 주택유형 등에 따라 3~10년*간 청약 신청 자격을 제한하고 있으나, 향후, 공급질서 교란행위자(알선한 자 포함)는 주택유형 등에 관계없이 적발된 날부터 10년 동안 청약신청 자격이 제한된다.

* 공공주택지구의 주택 10년, 투기과열지구 주택 5년, 그외 지역의 주택 3년
* 적용시기: ‘20.4.17. 이후 공급질서 교란행위(알선포함)가 적발된 자부터 적용

국토교통부 황윤언 주택기금과장은 “금번 규칙개정으로, 공정한 청약질서가 확립되고, 해당지역에 더 오래 거주한 실수요자의 당첨기회가 확대될 것으로 기대하며, 향후에도 실수요자 중심의 청약제도 운영에 최선을 다하겠다.”고 밝혔다.

※ 금번 개정·시행되는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 전문은 법제처 “국가법령정보센터”(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

정리하면, 수도권 투기과열지구에서 청약시 해당지역 특혜를 
1년에서 2년으로 늘렸습니다.

과천시 신도시 청약을 도전하려든 수요자 입장에서본다면

어떨까요?

7000세대가 언제 분양이 완료될지 모르는 상황에서 

신규수요를 완벽하게 막는 정책이 발표된겁니다.

해당지역으로 청약에 도전하려던 수요가 막히다 보니

인근지역에 비해 과도하게 전세값이 상승했던 부분이

하락하고 있다고 개인적으로 여겨집니다.

그럼 왜 정부에 해당 지역을 2년으로 하기전까지

많은 사람들이 과천시로 이사를 왔고,

전세가격은 상승했었을까요?

원인은 간단합니다.

호갱노노 지도에서 보면 과천정부청사역의

집값은 10억이 대부분 넘어갑니다.

그런데 인근에 지어지는 과천 지식정보타운

신도시의 공급가격은 거의 반값이였습니다.

얼마전 분양했던 과천제이드의 가격은 5억 초반에 분양을 하였던

것 을 호갱노노 지도에서 확인할 수 있습니다.

정리하면
가격은 수요와 공급에 의해 결정된다.

수요가 많으면  가격은 오른다.

공급이 많으면  가격은 내린다.
물론 다른 변수도 영향을 수요는 가격에 큰 영향을 끼친다는 것을

 kb시계열로 확인했습니다.

https://leaderscpa.com/merchant/nice/log.asp?npid=28528